보증금 못 돌려받을 때 — 임차권등기명령과 반환 절차
계약 종료 후에도 보증금을 못 받았다면, 이사를 가야 하는 경우 먼저 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 지킨 뒤, 내용증명 → 지급명령(또는 보증금반환소송) → 강제집행 순서로 진행합니다. 임차권등기 전에 이사부터 하면 보증금을 지킬 권리가 약해지므로 순서가 중요합니다.
이사 가야 하는데 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?
가장 먼저 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 검토하세요. 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 법원에 신청하면 등기부에 임차권이 기재되고, 그 후에는 이사를 가고 전입을 빼도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
반대로 등기 없이 이사·전출부터 해버리면 우선변제권을 잃어 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위로 밀릴 수 있습니다. "이사 전에 임차권등기"가 보증금을 지키는 핵심 순서입니다.
내용증명은 어떻게 보내나요?
계약이 끝났고(또는 갱신 거절을 통지했고) 보증금 반환을 청구한다는 내용을 내용증명으로 보내 기록을 남깁니다. 반환 기한과 입금 계좌를 적고, 기한 내 반환하지 않으면 임차권등기명령과 법적 절차를 진행한다고 예고합니다.
내용증명 자체에 강제력은 없지만, 집주인 입장에서는 소송 직전 단계라는 신호가 되어 이 단계에서 해결되는 경우도 많습니다.
그래도 안 주면 — 지급명령과 보증금반환소송
계약 종료와 보증금 액수에 다툼이 없다면 지급명령으로 빠르게 집행권원을 받을 수 있습니다. 집주인이 수리비 공제 등을 주장하며 다투면 보증금반환소송으로 진행합니다.
판결이나 확정된 지급명령을 받으면 보증금에 지연이자(소송 단계에 따라 연 12%의 지연손해금)까지 청구할 수 있어, 버티는 집주인에게는 시간이 갈수록 부담이 커집니다.
판결을 받았는데도 안 주면 어떻게 하나요?
집행권원을 근거로 강제집행에 들어갑니다. 그 집(부동산) 자체를 강제경매에 부쳐 매각대금에서 배당받거나, 집주인의 예금·다른 재산을 압류할 수 있습니다. 임차권등기를 해 두었다면 경매에서 우선변제권으로 배당받는 순위가 지켜집니다.
집주인의 재산이 파악되지 않으면 재산명시·재산조회 절차로 법원을 통해 재산을 확인한 뒤 집행 대상을 정합니다.
상가 보증금과 권리금은 어떻게 다른가요?
상가 보증금도 상가건물임대차보호법에 따라 같은 구조(임차권등기명령 → 청구 → 집행)로 회수합니다. 권리금은 성격이 달라서, 임대인이 새 임차인과의 권리금 계약을 정당한 사유 없이 방해한 경우 손해배상으로 청구하는 방식이며 임대차 종료 후 3년 안에 행사해야 합니다(상가건물임대차보호법 제10조의4).
보증금·권리금 사건은 계약 종료 통지 시점과 순서가 결과를 좌우하는 경우가 많으므로, 이사나 폐업을 결정하기 전에 절차 순서부터 상담받는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
보증금을 못 받았는데 이사부터 가도 되나요?
위험합니다. 이사·전출을 먼저 하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 반드시 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다(주택임대차보호법 제3조의3).
임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 임차인이 단독으로 법원에 신청할 수 있습니다. 집주인의 동의는 필요 없으며, 등기 이후에는 이사해도 보증금을 지킬 권리가 유지됩니다.
집주인이 수리비를 공제하겠다며 일부만 주겠다고 합니다.
정당한 원상회복 범위를 넘는 공제는 거부할 수 있습니다. 다툼이 있으면 보증금반환소송에서 공제의 정당성을 다투게 되며, 통상적인 사용에 따른 마모는 임차인 부담이 아닙니다.
보증금에 이자도 붙여 받을 수 있나요?
네. 반환이 지체되면 지연손해금을 청구할 수 있고, 소송으로 가면 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 지연손해금이 인정되는 것이 일반적입니다. 버틸수록 집주인의 부담이 커지는 구조입니다.
권리금도 돌려받을 수 있나요?
권리금은 보증금과 달리 임대인에게 직접 반환을 청구하는 것이 아니라, 임대인이 신규 임차인과의 권리금 회수를 정당한 사유 없이 방해한 경우 손해배상으로 청구합니다. 임대차 종료 후 3년 안에 행사해야 합니다.
이 글의 근거 법령
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※ 본 칼럼은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것이며 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 사안마다 사실관계와 결과가 다르므로 특정 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 실제 진행은 변호사 상담을 받으시기 바랍니다.